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“[千亿之后]招商蛇口背靠央企大树 却陷入转型两 添加时间:2019-08-23 20:10

  新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/夏虫

  导语:招商蛇口背靠央企大树,似乎陷入转型左右为难的境地。一边是对抗周期去地产化但园区收入占比不及预期,另一边依赖地产利润但又陷入增速放缓的境地。在“地产”与“去地产化”之间,站在千亿规模之后的招商蛇口是向左走还是向右走?

  招商蛇口创立于1979年。40年前建设开发运营的深圳蛇口片区是中国改革开放的发源地。2015年12月30日,招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市。在招商蛇口重组上市之前,招商局集团地产板块资产主要包括原上市企业招商地产、蛇口工业区以及港口基建地产板块等。其中,招商地产是中国最早的房地产公司之一,是具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团;蛇口工业区,则是招商系旗下的工业园区综合开发企业。

  招商地产合并前陷入白银时代的三大困境

  招商地产的前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科,是央企招商局集团三大核心产业中房地产板块的旗舰公司。在房地产“黄金时代”,招商地产曾与保利、万科、金地并称为“万招保金”,处于行业第一大梯队。在房地产“白银时代”,招商地产却被甩出“第一梯队”。在白银时代,招商地产陷入三大困境,其一,周期波动与行业竞争的压力;其二,白银时代一二线土地价格节节攀升;其三,招商地产与集团业务协同受阻。

  (一)周期波动与行业竞争的压力

  受 2008 年次贷危机和紧缩货币政策的影响,国内房价出现十年来的首次下跌,按照万科的说法,从此地产从黄金时代步入白银时代;2009 年随着国家信贷宽松政策出台,商品房销售情况有所好转;2010 年以来,为抑制房价过快上涨,国务院先后出台多项调控政策,房地产市场再次步入调整阶段;2012 年,在中央继续保持从紧政策的同时,地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理的自住需求,商品房销售开始逐步回升;2014 年,房地产市场短期供过于求,且受价格预期变化等因素影响,房地产市场销售下滑,国房景气指数亦随之下降。

  在行业遭遇周期冲击情况下,招商地产的压力则主要体现在两方面,一是增量市场向存量市场切换过程如何对抗这种行业周期波动;二是如何应对行业内部的激烈竞争。

  对于对抗周期波动,需要新的业务提供稳定的现金流及新的利润增长点以熨平周期。

  从整个地产行业看,随着传统房地产纯开发走到供需平衡拐点,行业利润率逐渐下降至个位数。根据2014年国家统计局的数据显示,当年房地产行业全年产值为38167亿元,同比增长仅2.3%,远远低于国民经济7.4%的增速。2009年至2014年,招商地产净利率分别为17.31%、18.02%、21.92%、16.91%和12.7%。可以看出,2014年招商地产净利率跌至这几年历史新低。

来源:wind招商地产年报数据

  对于行业竞争,房地产行业集中度进一步提升,房企规模分化格局凸显。在行业竞争过程中,招商地产掉队明显。在分化加剧的地产江湖中,招商地产被甩出第一阵营。

  2010年,招商地产录得146亿元的合同销售额,较2004年增幅仅为4.1倍。而其竞争对手万科、保利、金地分别录得1026亿元、660亿元和280亿元,较2004年分别增长12.4倍、13.7倍和7.8倍。招商地产销售额仅为金地280亿元的一半。Wind数据显示,2006-2009年,招商地产营业收入规模稳居中国恒大之上,但2010年之后被中国恒大超越,并与之规模差距拉开至百亿元以上。2014年,中国恒大跻身千亿行列之时,招商地产规模仍然不足500亿元。与万科的营收增长对比也同样明显,二者营业收入从2006年151亿元距离,扩大至2014年千亿元之巨。

  (二)白银时代土地成本的节节攀升

  尽管地产处于白银时代,但是当时城镇化率与发达国家还有差距,因此地产开发业务依然是房企的主要利润源。而其中土地成本成了关键要素。

  由于土地市场的供求关系,土地购置单价增速高于房价增速,房企拿地成本增加。且行业中大量的房企随着房地产快速增长期的结束,彼此间竞争压力逐步变大。而拿地能力是房地产企业扩张与整合的关键。

  用土地购置单价(=全国土地购置费/全国土地购置面积)作为衡量房地产企业拿地成本的指标。根据中国产业信息资料发现,土地购置单价自 2008 年以来就出现较快增长,截止 2017 年 1-10月 CAGR 高达 18%。自 2015 年起,土地购置单价与商品房销售单价出现倒挂,这表明土地购置单价成本提升明显。相关报道显示,继2014年“9·30”新政后,土地市场随之升温,并催生了多个“地王”地块,且无论从总价来看,还是单价地王来看,一线城市均是地王榜首。